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开发商开打存量之战 | 地产蔡想

日期:2017-06-27 19:32:43编辑作者:新葡京官网

  

厨柜做满了三面墙,灶具、水池各有几组,中间是巨大的岛台,外面一间是餐厅,几套餐桌依次排开。这不是样板间,而是笔者在北京市区看到的“熊猫公寓”里的公共厨房。除了公共厨房,这个长租公寓还包含无人超市、咖啡休闲、阳光健身区、烘干熨烫区、快递收发等免费服务。如果需要,租户还可通过专属APP在手机上点一份夜宵。

这一类新兴的居住产品如同新天地,吸引了万科、龙湖在内的一线开发商进入。原因很简单,伴随着2016年的喧嚣散去,动辄1000亿、3000亿的规模故事讲到尾声。当拿地、开发、销售、再拿地的增量发展模式远去,开发商便不得不面对迎面而来的“存量”战场。

一组数据反映了行业现实。今年一季度,全国住宅合约销售额同比增长 20.2%,增速低于 2016 年第四季度的 22.5%。来自交通银行金融研究中心的最新数据是,今年5月,房地产成交和房企到位资金增速继续回落,开发投资增速首次“刹车”。该中心预计,下半年房地产调控政策难有明显松动,市场成交同比持续放缓,到位资金增速将继续缩窄,房贷利率可能明显上调,开发投资增速将步入下行阶段。

如果说增量发展临近天花板,那么在存量的新战场,开发商们又该如何占据有利位置?首先,一些前瞻的企业看准了存量住宅市场,一方面积极试水前述的长租公寓,一方面试图分享二手房交易的蛋糕。今年1月9日,一直对投资链家兴趣甚浓的融创中国宣布,斥资26亿元占链家6.25%股份。随后的4月,万科也确认通过增资事项以人民币30亿的价格获链家股权。从链家旗下的链家研究院公布统计数据看,二手房交易的确存在巨大的想象空间——2016年全国新房交易额约10万亿,二手房交易额约5万亿,占据半壁江山。

其次,沉淀在各个城市中的商业地产正等待被唤起。这一领域有更多主体在参与。开发商、境外机构、人民币基金,险资,都在试图通过并购、改造、运营从写字楼或购物中心上获利。据世邦魏理仕(CBRE)统计,2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二,但交易活跃度仍然偏低,正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。但该机构预计,2025年前后中国可进入中等流动性阶段,投资市场进一步成熟。作为参与主体,保险业未来潜力巨大,房地产私募基金加速发展,开发商增持投资性物业,境外投资者稳中有进。

的确,不少开发商在增持投资性物业。以最近两个月的交易为例,5月,瑞安将重庆天地79.2%股权以41.33亿元对价出售给万科。6月,融创中国宣布接手重庆江北嘴国际金融中心项目。一家来自深圳的益田集团则被曝参与北京东直门项目开发。

从趋势上看,商业地产投资大幕开启, 城镇化、一带一路、消费升级的宏观背景下,商业地产投资将逐渐迈向成熟期,存量资产价值将得到进一步挖掘。与此同时,资本的“催熟”效应也将显现出来——房地产金融产品日渐丰富、资本账户开放等宏观层面的制度性红利,也将进一步刺激存量资产投资增长。

然而,市场成熟的还有一个先决条件,就是专业的资产运营管理能力,倘若这部分能力缺失,资产还将是失血的空间。放眼当下,人迹罕至的购物中心、开业率极低的街区商业、物管混乱的写字楼比比皆是,甚至在大城市的核心区,也常常见到这类暮气沉沉的僵尸楼宇,因缺少人气而毫无活力活效率,空有形骸,盘踞在核心地段侵蚀社会资源。

资产本身不会生长、更新,资产的活力与运营它的主体有关。在商业地产投资主体中,开发商在设计改造、招商、物管方面水平参差,整体与欧美、香港等成熟市场存在巨大差距。甚至有些开发商对“资管”的理解,还停留在翻新玻璃幕墙、改造洗手间。当下,需要寻求资本收购、提质改造的商业项目比比皆是,而能将他们妙手回春的运营团队,在中国内地还寥寥可数。

商业地产是特殊的资产类别,招商、运营、物管、金融工具、退出模型,都影响着这一市场的活跃度和成熟度。只有当链条上的各个主体成熟起来、衔接起来,商业项目才能盘活,形成投资的循环。如果说地产基金正从融投平台追求“投融管退”平衡发展,那么对想摆脱对土地资源倚赖、通过资产管获利的开发商而言,迅速补充运营短板才是角逐存量的正确姿势。

值得一提的是,国内也不乏在资管道路上走得较快的公司。以大悦城为例,去年10月,该公司宣布正式从地产开发向资产管理转型,当年实现了首次管理输出。刚过去的6月12日,这家公司又宣布与华远合作,造次输出品牌与管理。

期待在不久的将来,那些地产论坛上PPT里出租率从0%到98%的传奇故事,不再都是“洋案例”。


文章来源:http://money.163.com/17/0626/20/CNSRPCJ4002580S6.html

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